Convenção

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO APART-HOTEL TERMAL INTERGRAVATAL

CONVENÇÃO que entre si fazem os condôminos do Apart-Hotel Termal Intergravatal; CGC/MF nº.80.490.063/0001-02, localizado na rua José Agostinelli, 301,em Termas do Gravatal, no Município de Gravatal, Estado de Santa Catarina, os quais regulam suas relações com base nas disposições pertinentes, constantes da Lei nº.4591/64 adotando as seguintes cláusulas e condições:

CAPITULO I – DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1º – O “Condomínio Apart-Hotel Termal Intergravatal” é um condomínio perpétuo, individual e indissolúvel, sob regime do Código Civil Brasileiro, com as inovações acrescidas pela evolução do Direito e por esta convenção, instituída para ensejar aos seus integrantes o uso e gozo de suas instalações conforme definido abaixo.
Parágrafo Único – Para efeito de se conciliar a perpetuidade, indivisibilidade e indissolubilidade do condomínio com as disposições do Código Civil Brasileiro, todos os compradores e co-proprietários de frações condominiais percentuais ideais se obrigam, como condição de negócio, manter perpetuamente indiviso o condomínio a partir da data-base de 15 de abril de 1984.

Art. 2º – O condomínio é constituído de COTAS DE FRAÇÕES CONDOMINIAIS PERCENTUAIS IDEAIS, as quais agrupam unidades resultantes da divisão ideal do todo por 100.000, (cem mil) sendo cada COTA correspondente a 1/17 (um dezessete avos) de uma FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL, e sendo as FRAÇÕES IDEAIS DO IMÓVEL compostas conforme a sua participação proporcional no todo.

Art. 3º – As FRAÇÕES IDEAIS DO IMOVEL são assim divididas, conforme a sua proporção na área comum:
a) 329 frações ideais equivalentes, cada uma, a 54,57m2
b) 37 frações ideais equivalentes, cada uma, a 109,79m2
c) 06 frações ideais equivalentes, cada uma, a 40,21m2
d) 06 frações ideais equivalentes, cada uma, a 46,28m2
e) 06 frações ideais equivalentes, cada uma, a 25,85m2
f) 06 frações ideais equivalentes, cada uma, a 40,53m2
g) 30 frações ideais equivalentes, cada uma, a 100,53m2
h) 16 frações ideais equivalentes, cada uma, a 122,55m2
i) 01 fração ideal equivalente a……………4.004,99m2

Parágrafo Único – As FRAÇÕES IDEAIS DO IMÓVEL constant es das alíneas, a, b, c, d, e, f, g e h, correspondem individualmente aos apartamentos existentes no conjunto de prédios e a FRAÇÃO IDEAL DO IMÓVEL, consignada na alínea “i” abrange a parte comercial do condomínio, que consiste em salão de convenções (anfiteatro), balneário e sauna, salão de cabeleireiro, agência de viagens, almoxarifado e câmara fria, restaurante, loja 1, loja 2 e loja 3, lanchonete e whyskeria. (boate)

Art. 4º – Os compradores e co-proprietários das COTAS DE FRAÇÕES CONDOMINIAIS PERCENTUAIS IDEAIS equivalentes a:
a) 5.593 frações ideais equivalentes, cada uma a 171/100.000;
b) 629 frações ideais equivalentes, cada uma, a 344/100.000;
c) 102 frações ideais equivalentes, cada uma, a 126/100.000;
d) 102 frações ideais equivalentes, cada uma, a 145/100.000;
e) 102 frações ideais equivalentes, cada uma, a 81/100.000;
f) 102 frações ideais equivalentes,. cada uma, a 127/100.000;
g) 510 frações ideais equivalentes, cada uma, a 315/100.000;
h) 272 frações ideais equivalentes, cada uma, a 384/100.000;

São designados doravante como CONDÔMINOS, sendo a INCORPORADORA, ou compromissária, como co-proprietária da FRAÇÃO CONDOMINAL PERCENTUAL IDEAL, correspondente a 12.545/100.000, de ora em diante designada como ADMINISTRADORA HOTELEIRA.
Parágrafo Único – Para fins de atendimento aos efeitos desta Convenção, o simples compromissário comprador da COTA DE FRAÇÃO CONDOMINIAL PERCENTUAL IDEAL, fica equiparado aos co-proprietários das mesmas frações.

CAPITULO II – DA PROPRIEDADE CONDOMINAL

Art. 5º – A propriedade condominial é constituída de um terreno com área de 31.914,57m² (trinta e um mil novecentos e catorze virgula cinqüenta e sete metros quadrados) sobre a qual será construído um conjunto de prédios com área de 30.267,30m2 (trinta mil duzentos e sessenta e sete virgula trinta metros quadrados), com apartamentos residenciais, dependências sociais e áreas de serviço.

Art. 6º – Os apartamentos residenciais, que totalizam 436 (quatrocentos e trinta e seis), são assim divididos:
a) 367 (trezentos e sessenta e sete) com capacidade para duas pessoas adultas e uma criança até 5 anos.
b) 69 (sessenta e nove) com capacidade para quatro pessoas adultas e duas crianças até 5 anos.

Parágrafo 1º – Para efeitos e utilização, serão descartados 36 (trinta e seis) apartamentos entre os acima citados, para constituir “reserva técnica”, sendo 31 (trinta e um) para duas pessoas e uma criança e 5 (cinco) para 4 pessoas e duas crianças.

Parágrafo 2º – Os apartamentos correspondentes ás FRAÇÕES IDEAIS DO IMOVEL constantes das alíneas a, c, d, e, e f, do artigo 3º supra, são destinados à utilização por duas pessoas adultas e uma criança, sendo então designados para efeitos práticos como APARTAMENTOS TIPO ” A “, os apartamentos correspondentes às FRAÇÕES IDEAIS DO IMÓVEL constantes das alíneas b, g e h, do mesmo artigo, são destinados à utilização por 4 (quatro) pessoas adultas e 2 (duas) crianças, sendo então designados como APARTAMENTOS TIPO ” B “, para os mesmos efeitos.

Parágrafo 3º – As COTAS DE FRAÇÕES CONDOMINIAIS PERCENTUAIS IDEAIS são classificadas para efeitos de utilização, de COTAS TIPO ” A ” e COTAS TIPO ” B “, NA conformidade de sua correspondência com as FRAÇÕES IDEAIS DO IMOVEL/APARTAMENTOS.

Art. 7º – As dependências sociais são constituídas de hall de recepção, sala de jogos, piscinas, vestiários, restaurante, bar, lanchonete, whysqueria, balneário e sauna, salão de cabeleireiro, lojas, jardins, salão de convenções (anfiteatro).

Art. 8º – As áreas de serviço são formadas pelos locais destinados a apartamentos para empregados, câmaras frigoríficas, almoxarifado, cozinhas, sanitários, escritórios da administração, depósitos, rouparia etc.

CAPITULO III – DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS

Art. 9º – São direitos dos CONDÔMINOS:

I – uso de um apartamento residencial mobiliado de acordo com a respectiva cota, com serviço de recepção, suprimento das necessidades de quarto, tais como fornecimento de muda de roupa de cama e banho, limpeza e arrumação, por um período de 21 (vinte e um) dias por ano, conforme definido nos critérios de utilização desta convenção;
II – acesso ás dependências sociais, piscinas e áreas esportivas, durante o período de utilização que consta no item I. Poderá ser liberado o acesso a estas dependências, fora do período de utilização, a critério da administração do Condomínio, mediante o pagamento de diária, por pessoa, sem pernoite, equivalente a 2%(dois por cento) da taxa de condomínio anual, relativo à cota “A”.
III – ceder e transferir a terceiros o uso e gozo do apartamento residencial e das dependências sociais;
IV – fazer valer contra os demais condôminos, contra terceiros e contra a administração do Condomínio, qualquer direito decorrente desta Convenção ou do seu respectivo Regulamento Interno;
V – ter preferencia no uso e ocupação de serviços e equipamentos prestados ou locados pela Administradora do Condomínio, sobre terceiros que não estiverem no uso e gozo dos direitos de outros condôminos ou que não estivem acompanhados de outros condôminos;
VI – exigir que sejam respeitados, no uso da coisa comum, a moral, os bons costumes, bem como a boa educação e a moderação no comportamento de condôminos, acompanhantes, convidados e empregados do Condomínio ou pessoa que lá esteja para prestar qualquer serviço;
VII – exigir dos demais condôminos e da Administração do Condomínio que cumpram e façam cumprir as disposições desta Convenção e do Regulamento interno;
VIII – alienar a terceiros a COTA DE FRAÇÃO CONDOMINIAL PERCENTUAL IDEAL, independentemente de qualquer preferência aos demais CONDÔMINOS respeitado o direito de preferência da INCORPORADORA, a ser exercido no prazo de 30 (trinta) dias, contados a partir do recebimento da oferta, por carta em iguais condições de preços e prazo oferecidos a terceiros.

Parágrafo único – Os serviços hoteleiros não inclusos no item I serão pagos.

Art. 10 – São obrigações dos CONDÔMINOS, indispensáveis ao uso e gozo de seus direitos:

I – pagar a Taxa de Condomínio, instituída para a manutenção, de acordo com as disposições desta Convenção;
II – manter perpetuamente o estado de indivisão do conjunto condominial previsto no artigo 1º (primeiro) desta convenção;
III – permitir que a Administração do Condomínio, contrate ou distrate empresas, para explorar as áreas comerciais que mantenha no conjunto condominial e aquelas que julgar convenientes ou necessárias no campo da hotelaria, que venham de qualquer modo, beneficiar os condôminos, na forma desta Convenção;
IV – atender, no uso e gozo da coisa comum, aos princípios da moral, dos bons costumes, da boa educação e à moderação no comportamento;
V – não alterar formas, cores ou decorações das unidades autônomas residenciais ou áreas comuns;
VI – utilizar a sua unidade somente para fins residenciais e de modo que não prejudique o sossego, a salubridade e segurança de outros condôminos;
VII – respeitar as regras desta Convenção como também aquelas contidas no Regulamento Interno.

CAPITULO IV – DOS CRITÉRIOS DE UTILIZAÇÃO

Art. 11. A fração ideal de 1/17 avos, de cada unidade autônoma residencial, assegurará aos seus titulares o direito de utilizá-la, anualmente, durante 21 (vinte e um) dias, em períodos de 7 (sete) dias consecutivos em cada quadrimestre do ano civil, entre os quais poderá concorrer para desfrutar um deles no “Período Preferencial”.

§ 1º – Os períodos de utilização serão anualmente estabelecidos em grupos divididos em “Períodos Preferenciais” e “Períodos Normais”. São considerados “Períodos Preferenciais” os correspondentes a grupos de 7 (sete) dias em que ocorre sensível maior procura de ocupação, e fixados pelo Síndico até o final do mês de setembro do ano anterior.
§ 2º – Para utilização dos “Períodos Normais” e “Períodos Preferenciais” compreende-se o ano civil dividido em 3 (três) quadrimestres.
§ 3º – A Administração do Condomínio poderá possibilitar a utilização de mais de um período normal de 7 (sete) dias dentro do mesmo quadrimestre, dependendo da disponibilidade de vagas, não ultrapassando o limite de 21 (vinte e um) dias por ano, mediante antecipação do pagamento da Taxa de Condomínio.
§ 4º – Os direitos de utilização dos períodos serão válidos dentro de seu respectivo quadrimestre do ano civil e, expirado o prazo, perdem a validade.

Art. 12. As inscrições para reservas serão atendidas pelo sistema de sorteio.

§ 1º – Previamente deverão os condôminos se inscreverem para participarem do sorteio, encaminhando para a Administração do Condomínio, o pedido de inscrição na forma e prazos fixados em Circular.
§ 2º – Para que a inscrição seja aceita, deverá o condômino estar em dia com as obrigações condominiais.
§ 3º – A Administração do Condomínio informará ao condômino não sorteado, que deverá, de acordo com o prazo contido na Circular, entrar em contato objetivando marcar a reserva para outra data disponível.
§ 4º – Ao condômino contemplado no sorteio será enviada confirmação de reserva e, após o pagamento da Taxa de Condomínio, a caução de reserva para ser apresentada no Condomínio Apart-Hotel Termal Intergravatal, no início da utilização do período reservado.

Art. 13. O condômino poderá solicitar a transferência da reserva contemplada no sorteio, para outro período do quadrimestre, desde que solicitada com antecedência mínima de 30(trinta) dias do período de utilização, sujeita porém a existência de vaga e com a devolução da caução de reserva para a alteração de data.

Art. 14. O horário das diárias de utilização dos apartamentos residenciais, inicia às 14 horas do primeiro dia e termina às 12 horas do último dia do período reservado, sendo rigorosamente exigido o cumprimento de tal horário, a fim de permitir, quando da desocupação, a imediata limpeza e preparação para possibilitar o uso por outros hóspedes.

Art. 15. A não utilização dos apartamentos no período contemplado, implicará a perda do direito ao período correspondente.

Art. 16. A cessão por parte dos condôminos do direito de uso dos apartamentos residenciais a terceiros, deverá ser feita com transferência por escrito na caução de reserva recebida e entregue à ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO por ocasião da ocupação.

Art. 17. Quando o condômino for pessoa jurídica, deverá comunicar à ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO, por escrito, quem usará os direitos que lhe cabem.

CAPITULO V – DOS ENCARGOS COMUNS

Art. 18. Constituem encargos comuns, a serem suportados por todos os condôminos como despesas ordinárias, proporcionalmente às frações ideais no terreno e coisas de uso comum, correspondentes a suas cotas:

a) – os prêmios de seguro;
b) – os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel;
c) – as despesas com serviço de administração do empreendimento;
d) – as despesas de combustíveis, de água, energia e manutenção do imóvel e dos equipamentos;
e) – as despesas de custeio dos demais materiais e serviços.

§ 1º – Fica definido o período de 01 de setembro a 31 de agosto do ano seguinte, como exercício financeiro, para cálculo dos encargos comuns.
§ 2º – O pagamento da Taxa de Condomínio deverá ser realizado nos vencimentos estabelecidos pela Assembleia Geral Ordinária anual, diretamente ao Condomínio ou em estabelecimento bancário indicado pelo Condomínio, ao qual também poderão ser entregues os documentos para cobrança.
§ 3º – O condômino que, por si ou cessionários e convidados, aumentar as despesas comuns, para uso individual, deverá suportar o excesso correspondente, a ser pago juntamente com a taxa condominial normal, assim como indenizará o Condomínio por despesas decorrente de danos causados.
§ 4º – Será acrescido à previsão das despesas, no orçamento, um percentual a ser fixado pela Assembleia Geral e suportado como encargo comum, para a constituição do Fundo de Reserva do Condomínio, que incluirá, também, a receita decorrente da cobrança dos juros de mora e multas previstas nesta Convenção e que venham a ser cobradas dos Condôminos.
§ 5º – O Fundo de Reserva somente poderá ser utilizado para cobrir despesas autorizadas pelo Conselho Consultivo, sendo vedada sua utilização para cobrir débitos de condôminos em atraso com suas contribuições.
§ 6º – Cabe à Administração do Condomínio a responsabilidade pela arrecadação de todos os créditos junto aos condôminos, competindo-lhe promover a cobrança por via judicial quando julgada conveniente.

Art. 19. A Taxa de Condomínio deverá ser paga mesmo que renuncie o condômino ao uso do seu direito em determinado exercício.

Parágrafo Único. O pagamento da Taxa de Condomínio ou parcela da mesma, não quita débitos anteriores.

CAPITULO VI – DA ADMINISTRAÇÃO

Art. 20. Compete ao Síndico, além dos deveres previstos em Lei, e dos constantes no Regulamento Interno do Condomínio, especialmente os seguintes:
a) – contratar e despedir empregados ou terceiros, bem como fixar-lhes o salário ou remuneração;
b) – executar o orçamento, supervisionar obras e reparações, ordenar despesas ordinárias e fazer investimentos até o limite fixado no Art. 22º, “f”, e se superiores, ad referendum da Assembléia Geral, com o parecer prévio do Conselho Consultivo;
c) – depositar em bancos as importâncias recebidas, e retirá-las, sempre, por meio de cheque nominativo;
d) manter contabilidade regular, escriturando os livros Diário e Razão e sem prejuízo de outros controles exigidos por lei, onde serão registradas as receitas e despesas do condomínio;
e) – enviar, mensalmente, aos membros do Conselho Consultivo, demonstrativo contábil da gestão econômico-financeira, bem como, exibir aos condôminos, na sede do Condomínio, quando solicitado por escrito, dentro de 30 (trinta) dias, as contas e documentos relativos ao Condomínio;
f) convocar as Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias do Condomínio;
g) elaborar o orçamento da receita e despesa relativa a cada ano, para ser discutido e aprovado em Assembleia Geral Ordinária conforme art. 29;
j) cobrar dos condôminos as suas quotas partes das despesas comuns – Taxa de Condomínio;
l) aplicar as penalidades previstas nesta Convenção conforme artigos 23 e 24 .

§ 1º – Quando a função de Síndico for exercida pela Associação dos Proprietários de Apart-Hotel Termal Intergravatal (APAHTI), as decisões serão tomadas pela Diretoria Executiva da Entidade e implementadas pelo seu Presidente, respeitada a Convenção do Condomínio.
§ 2º – O Síndico poderá delegar a terceiros algumas de suas atribuições, ficando porém responsável perante os condôminos pelos prejuízos resultantes da delegação.

Art. 21. O síndico será eleito na Assembleia Geral Ordinária para mandato de um ano, quando também será eleito para o mesmo período o Conselho Consultivo, composto de 3(três) condôminos e respectivos suplentes, permitidas reeleições sem limites.
Parágrafo Único. A falta consecutiva a 3 (três) reuniões do Conselho eliminará o Conselheiro faltoso, devendo o Presidente convocar o suplente respectivo.

Art. 22. Ao CONSELHO CONSULTIVO compete:
a) – assessorar o Síndico na solução dos problemas do Condomínio, funcionando como órgão consultivo e fiscalizador;
b) rubricar por seu Presidente, as folhas dos livros referidos na letra d do art. 20 e parágrafo 1º. do art. 28, bem como assinar os termos de abertura e encerramento dos mesmos;
c) – examinar e visar os balancetes da gestão econômico-financeira e verificar os documentos fiscais;
d) – autorizar despesas extraordinárias, ad referendum da Assembleia Geral;
e) – dar parecer sobre as contas anuais do Síndico, que serão levadas à consideração da Assembleia Geral;
f) – autorizar despesas ordinárias ou investimentos superiores ao valor equivalente a 10(dez) Taxas de Condomínio anuais, referentes a cota “A”;
g)- dar parecer prévio sobre o valor do seguro e da Companhia em que deve ser feito, mediante análise das propostas.

CAPITULO VII – DAS PENALIDADES

Art. 23. O condômino que efetuar os pagamentos da Taxa de Condomínio após o vencimento previsto no § 2º do artigo 18, ficará sujeito a:

a) atualização monetária, sobre o débito, pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor – INPC, ou outro índice que venha substituí-lo, desde o vencimento até o efetivo pagamento;
b) juros de 1% ao mês, sobre o débito atualizado, a partir do vencimento;
c) multa de acordo com a legislação aplicável aos condomínios, sobre o débito atualizado, a partir do vencimento.

Art. 24. O condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos IV à VII do artigo 10, pagará multa de 20% da Taxa de Condomínio anual, relativo a cota “A”, independente do pagamento das perdas e danos que se apurem, respeitada a legislação vigente.

Parágrafo Único. Na reincidência, a multa será aplicada em dobro, independente do pagamento das perdas e dos danos que se apurem.

CAPITULO VIII – DA ASSEMBLEIA GERAL

Art. 25. Os condôminos reunir-se-ão em Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária.

§ 1º – A convocação será efetivada através de Circular simples remetida pelo Síndico a todos os condôminos, e através de edital fixado em local de destaque na portaria do edifício do Condomínio Apart-Hotel Termal Intergravatal ou através da imprensa, em jornal de grande circulação nas capitais dos estados de Santa Catarina e do Rio Grande do Sul, com a antecedência mínima de 8(oito) dias.
§ 2º – As deliberações serão tomadas por maioria de votos, salvo as hipóteses de quorum qualificado previsto na legislação ou nesta Convenção.
§ 3º – Cada fração ideal do terreno, em dia com as obrigações condominiais, terá direito a um voto.

Art. 26. As disposições que visem a alterar a presente Convenção, serão adotadas em Assembleia Geral Extraordinária, pela aprovação mínima de 2/3 (dois terços) dos condôminos com direito a voto conforme § 3º do art. 25.

Art. 27. Será admitida nas Assembleias Gerais a representação por instrumento hábil de mandato.

Art. 28. A Assembleia Geral será convocada pelo Síndico, por iniciativa própria ou por solicitação de 1/4 dos condôminos em dia com o Condomínio, e deliberará sobre os assuntos expressamente referidos na ordem do dia, vedado deliberar sobre assuntos gerais no caso de Assembléias Gerais Extraordinárias.

§ 1º – Para autenticidade das deliberações, serão mantidos os livros de Presenças e Atas;
§ 2º – As deliberações da Assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes ou representados, em dia com o Condomínio, que representem pelo menos metade das frações ideais e, em segunda convocação, meia hora após, por maioria dos votos dos presentes ou representados, em dia com o Condomínio, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 29. A Assembleia Geral Ordinária reunir-se-á, anualmente, no mês de setembro, em dia, hora e local designados pelo Síndico, que a convocará conforme § 1º do art. 25, cabendo-lhe:
a) – fixar e votar o orçamento do Condomínio, para o exercício financeiro seguinte, estabelecendo o valor da Taxa de Condomínio, sua forma de pagamento e respectivos vencimentos;
b) – fixar o valor das coberturas patrimoniais, para fins de seguro;
c) – apreciar e votar as contas da administração do Síndico;
d) – eleger o Síndico e o Conselho Consultivo, que poderão ser reeleitos;
e) – resolver soberanamente sobre todas as matérias de interesse comum expressas na ordem do dia e as reclamações e dúvidas suscitadas pelos condôminos.

CAPITULO IX – DO SEGURO

Art. 30. Proceder-se-á ao seguro do Condomínio, abrangendo unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio, vendavais, explosões, raios, chuvas em demasia ou outros sinistros que possam causar destruição parcial ou total, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do Condomínio.

Parágrafo único. O prazo para a realização do seguro, assim como as hipóteses de ocorrência de sinistro regulam-se no disposto no Capítulo IV do titulo I, da Lei nº.4.591/64.

CAPITULO X – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 31. Os direitos de cada CONDÔMINO são erigidos em garantia acessória da pontual liquidação, não apenas da TAXA CONDOMINIAL anual, como todas as despesas que haja feito no uso dos serviços hoteleiros e no consumo de respectivas mercadorias, além de eventuais indenizações por prejuízos ou danos de sua responsabilidade.

Art. 32. O Regulamento Interno a que se refere esta Convenção, aprovado por Assembleia Geral Extraordinária, poderá ser alterado por aprovação da maioria dos votos dos condôminos ou dos seus representantes.

Art. 33. Fica eleito o foro do município de Armazém, SC, para qualquer ação concernente às relações dos co-proprietários com o Condomínio.

Art. 34. As alterações desta Convenção, aprovadas na Assembleia Geral Extraordinária de 27 de setembro de 2007, passam a vigorar a partir do 30º dia da aprovação, à exceção do art. 10., l, que passa vigorar a partir desta data.

Art. 35. Ficam revogados os artigos 9º a 40º da Convenção do Condomínio vigente, que foram modificados pelos artigos 9º ao 34. aprovados nesta A.G.E.